Como calcular a rentabilidade de um imóvel por temporada
O valor que aparece no app do Airbnb ou do Booking não é o seu lucro. Para saber quanto o imóvel rende de verdade, a conta precisa descontar a comissão do canal e as despesas do mês, e só então comparar o que sobrou com o valor do imóvel.
A Selic é convertida para o equivalente mensal com juros compostos. Assim os dois números ficam na mesma base e a comparação é justa.
Exemplo prático
Um apartamento avaliado em R$ 450 mil, alugado pelo Airbnb com taxa dividida, que faturou R$ 7.200 em reservas no mês:
| Item | Valor |
|---|---|
| Reservas do mês (bruto) | R$ 7.200,00 |
| Comissão do Airbnb (3%) | − R$ 216,00 |
| Condomínio, energia, internet e limpeza | − R$ 1.530,00 |
| Sobrou no mês | R$ 5.454,00 |
| Rentabilidade do mês (R$ 5.454 ÷ R$ 450.000) | 1,21% |
| Selic de 13,75% ao ano, no mês | 1,08% |
Nesse mês, o imóvel rendeu 0,13 ponto percentual a mais que a Selic. Se todos os meses fossem iguais, 1,21% ao mês equivaleria a cerca de 15,6% ao ano. Só que no aluguel por temporada nenhum mês é igual ao outro, e é por isso que vale olhar o acumulado de 12 meses.
Quanto Airbnb, Booking e VRBO cobram do anfitrião
A comissão é o primeiro desconto entre o valor da reserva e o seu bolso. As taxas abaixo são referências comuns e mudam por região, tipo de conta e programas de cada plataforma, então confira sempre no seu painel.
| Canal | Taxa de referência | Em R$ 7.200 de reservas |
|---|---|---|
| Airbnb (taxa dividida) | ~3% | R$ 216 |
| Airbnb (taxa só do anfitrião) | ~15% | R$ 1.080 |
| Booking.com | ~15% | R$ 1.080 |
| VRBO | ~8% | R$ 576 |
| Imobiliária ou corretor | ~10% | R$ 720 |
| Reserva direta | 0% | R$ 0 |
Na reserva direta não há comissão de plataforma, mas pode haver taxa do meio de pagamento (cartão, link de pagamento).
Por isso o canal que mais fatura nem sempre é o que mais deixa dinheiro no bolso. Com reservas em vários canais, o certo é calcular o líquido reserva por reserva, como o Autentra faz automaticamente.
Rentabilidade bruta, líquida e real: qual a diferença
- Bruta: reservas ÷ valor do imóvel. No exemplo, R$ 7.200 ÷ R$ 450.000 = 1,60%. Parece ótimo, mas ignora todos os custos.
- Líquida: o que sobra depois de comissão e despesas, ÷ valor do imóvel. No exemplo, 1,21%. É a que esta calculadora mostra.
- Real: a líquida descontada a inflação do período. Com IPCA de 0,40% no mês: (1,0121 ÷ 1,0040) − 1 ≈ 0,81%. É o quanto o seu poder de compra cresceu.
O que entra (e o que não entra) nas despesas
Entram os custos de manter o imóvel funcionando e alugado:
- Condomínio e IPTU (o IPTU anual pode ser dividido por 12);
- Energia, água, gás, internet e TV;
- Limpeza, lavanderia e reposição de enxoval e itens de consumo;
- Manutenção, pequenos reparos e seguro;
- Taxa de administração, se alguém cuida do imóvel para você;
- Juros do financiamento, se houver.
A amortização do financiamento não é despesa: ela reduz a dívida e vira patrimônio seu. Misturar as duas coisas faz o imóvel parecer pior do que é.
Deu abaixo da Selic. E agora?
Um mês abaixo da Selic não quer dizer que o imóvel é um mau negócio. Antes de decidir qualquer coisa:
- Olhe 12 meses, não um. Alta e baixa temporada mudam tudo, e a média anual é o que importa.
- Considere a valorização. O imóvel pode valorizar com o tempo. A Selic não tem isso, mas também não dá trabalho.
- Revise o mix de canais. Trocar parte das reservas de 15% de comissão para reserva direta muda o resultado.
- Ataque as noites vazias. Janelas curtas entre reservas costumam ser a receita mais fácil de recuperar.
- Revise os custos fixos. Internet, TV e seguro raramente são revistos depois de contratados.
Esta calculadora não considera impostos (sobre o aluguel ou sobre a aplicação) nem a valorização do imóvel. Informação fiscal é com o seu contador.
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No Autentra cada reserva entra com o seu canal e a sua taxa, cada despesa com comprovante, e a rentabilidade aparece mês a mês contra Selic, IPCA e Ibovespa. Grátis para 1 imóvel.